Realitná maklérka Klaudia Gregušová: Kto má svoje peniaze, je vo výhode

RELAX - Rozhovory | 26.4.2023, 07.00, Ján Král

Ako sa vyvíja realitný trh? Je lepšie čakať na nižšie ceny, alebo investovať, pretože v konečnom efekte ceny pôjdu stále nahor? Klaudia Gregušová vedie realitnú kanceláriu Slovakia properties, ktorá má v ponuke aj viaceré nehnuteľnosti z trnavského regiónu. V rozhovore priblížila súčasné realitné reálie.

Realitná maklérka Klaudia Gregušová.

Zvýšene úrokových sadzieb spomalilo realitný trh. Aká je dnes situácia?
- Je to veľmi obsiahla otázka. Neviem či je to prichádzajúcou jarou, ale chlad ktorý bolo okrem zimy cítiť aj na realitnom trhu, odznieva. Sentiment na realitnom trhu je znovu optimistickejší, a to sa odráža aj na počte obhliadok a realizovaných rezervácii.

Je pravda, že zvýšenie sadzieb malo dramatický vplyv na kúpyschopnosť našich klientov. V minulom roku, keď sa hypotéky začali zdražovať, nastala mierna panika. Kto potreboval kúpiť, kúpil ihneď.

Niektorí si povedali, že prečkajú zimu a kúpia na jar, keď ceny starších bytov viac klesnú. Je pravda, že ceny klesli, ale hypotéky zdraželi.

Dnes majú výhodu tí, ktorí majú peniaze na účte. Vracia sa takpovediac “doba kešu” a dnes určujú cenu kupujúci s okamžitými financiami. 

Ako to myslíte?

– Záujemcovia o nové bývanie, ktorí sú odkázaní na zdroje z banky, zatiaľ zlacnenie nepocítia, práve naopak. Kým pred rokom úroková sadzba oscilovala okolo jedného percenta, ku koncu roka 2022 prekročila priemerne hranicu troch percent. To znamená, že ak si na obdobie 20 rokov požičiame 200-tisíc eur, splátka sa nám zvýši aj o 200 eur každý mesiac. 

Bývanie je základná potreba, ako to teda ľudia riešia?
- Pre mnohých klientov našej kancelárie Slovakia Properties je bezpečnejším a konzervatívnejším riešením bývanie v prenájme.

Aj prenájom síce medziročne zdražel o pár percent, ale štatisticky to vychádza nižšie zdraženie ako inflácia a je približne štvrtinové v porovnaní so splátkou novej hypotéky.

Dnes sme sa dostali do bodu, že napríklad v Bratislave je žiť v prenajatom byte lacnejšie, ako si splácať vlastnú strechu nad hlavou. Ak by mi niekto pred rokom povedal, že toto sa udeje, asi by som tomu nechcela uveriť.

Nie je to tak všade, sú stále regióny, kde je obstarávacia cena bytu a mesačná splátka nižšia ako prenájom.

Oplatí sa z pohľadu kupujúceho vyčkať na nižšie ceny? Ako to vnímate?
- Kupujúci veria že ceny nových domov a bytov časom poklesnú. Predávajúci, naopak, dúfajú, že po búrke opäť vyjde slnko a všetko sa vráti do “normálu”. Z ich pohľadu. Ktorá skupina bude mať pravdu? Netrúfam si povedať.

Samozrejme, zvyšovanie úrokových sadzieb a sprísňovanie pravidiel pre schválenie hypotéky realitnému trhu neprospieva.

Realitný a finančný segment sú prepojené nádoby. Svoju úlohu zohráva aj akási neistota a s ňou spojená opatrnosť vrátane investovania do nehnuteľností.

Čo teda radíte klientom?
- Prikláňam sa k názoru, že každý klient by mal čítať realitný trh svojou “optikou”, pretože na trhové správanie nevplývajú len tradičné ekonomické a trhové cykly, ale aj osobné faktory. Kto musí, bývanie si zadováži aj za cenu drahších peňazí.

Ak má záujemca reálnu potrebu bývania, dôvod vyčkávania z môjho pohľadu nie je opodstatnený. Kto má hotovosť, vie že na účte v banke stráca na hodnote.

Niektoré analýzy predikujú v druhej polovici roka mierne znižovanie úrokových sadzieb, čo by malo za následok aj znižovanie priemernej splátky hypotéky. Sama som zvedavá, ako sa nakoniec situácia vyvinie. 

Ako vnímate súčasný trh novostavieb bytov?
- Závisí to od regiónu. Napríklad mnohé stavebné firmy hovoria o zvyšujúcej sa stabilite cien stavebných materiálov v tomto roku. Tiež sa skracujú dodacie lehoty pred časom ešte niektorých nedostatkových materiálov. To teda praje výstavbe.

Hoci si má kupujúci dnes z čoho vyberať, pokles cien nepredpokladám. Rovnako môžem povedať, že faktorov, ktoré ovplyvňujú atraktivitu projektu v očiach záujemcov a rozhodnutie sa pre kúpu bytu v danom projekte, je dnes viacero.

Okrem samotnej kvality stavby je to o lokalite, rozumnej dispozícii, často aj o prístupe investora k udržateľnosti. Ak môžem za seba povedať, dnes ľudia chcú vidieť a k bytu dostať pridanú hodnotu.

Nemusí ísť len o bonus k cene bytu vo forme parkovacieho miesta alebo kuchyne. Páči sa mi prístup niektorých developerov, ktorí dbajú aj o architektonickú a umeleckú kvalitu.

Kto vie zaplatiť drahý byt v novostavbe, zväčša vie doceniť aj kvalitu priestoru, ktorým bude obklopený a v ktorom bude žiť so svojou rodinou. 

Čo považujete v tomto smere za vzorovú stavbu?
- Vyzdvihla by som projekt Rezidencia Kesselbauer v Bratislave. Developerovi záležalo na príbehu  majiteľa pôvodnej budovy - pekára, ktorý v nej piekol pečivo ešte v čase Rakúsko-Uhorska.

Developer postavil na rovnakom mieste, rovnakú budovu s rovnakou dobovou fasádou, priestormi na pekáreň a do átria zakomponovali umelecké dielo. Budem rada, ak sa takéto projekty budú rozširovať aj do iných regiónov a verím, že si ich ľudia budú môcť dovoliť.

Rovnako verím, že bude viac developerov, ktorí budú zachovávať genius loci a výstavbu budú citlivo zasadzovať do okolitého prostredia. Všetko nie je len o peniazoch.

Mladá generácia vníma hodnoty, ktoré sa za peniaze kúpiť nedajú a cítime to z postoja tých, ktorí tie projekty predávajú. Pre mnohých je charakter stavby a príbeh za ňou dôležitý. Je to rozsiahla téma, ktorej sa rada venujem a s klientmi ju konzultujeme.

V portfóliu máte nehnuteľnosti vo viacerých slovenských regiónoch. Kde cítite, že trh žije a kde slabne?
- Nie som len majiteľka sediaca v kancelárii, strávila som a trávim najviac času v teréne. Počúvam ľudí, viem, ako sa na Slovensku žije. Je obrovský rozdiel predávať byt za 20-tisíc eur v regióne Rimavskej Soboty a iné predávať výrobný areál v Nitre za milióny eur.

Oba typy nehnuteľností majú však jedno spoločné - klientov na daný typ nehnuteľnosti je málo, hoci cena je vzhľadom na lokalitu a trh adekvátna. Kľúčová je cieľová skupina potencionálnych kupujúcich. 

Slovakia properties má v ponuke aj nehnuteľnosť v Špačinciach, kde môže byť pri detskom ihrisku vytvorená kaviareň.

Zmenila sa za posledné obdobie aj vaša práca?
- My ako makléri musíme vynaložiť nemalé úsilie, aby sme predali, to je hlavný rozdiel oproti minulosti. Platia nás predsa pre naše obchodné skúsenosti, schopnosti, kontakty. Serióznejší makléri sa venujú aj offmarketovým ponukám, najmä tým luxusnejším a zobchodovať sa dajú aj dnes. Otázkou je kedy a za koľko.

A ako je to teda s tými regiónmi?
- Postupne sa klienti hlásia so záujmom o kúpu takmer vo všetkých regiónoch. Z našich skúseností môžem povedať, že napr. v hlavnom meste cítiť záujem o kúpu malometrážnych, “secondhandových” bytov za rozumnú cenu.

V iných regiónoch, napríklad okresoch Trnava, Šaľa a Nitra sú to najmä požiadavky na novostavby rodinných domov. V takom Poprade predávame byt do niekoľkých dní od zverejnenia.

Vždy je to otázka ceny. To sa snažím vysvetliť klientom, ktorých zastupujeme, že rozumná cenovka znamená zrealizovaný obchod. Spokojnosť však nakoniec musí byť na všetkých stranách. 

Vizualizácia kaviarne v nehnuteľnosti v Špačinciach.

Aká je situácia v Trnave a okolí, kto kupuje a za koľko?
- V okolí Trnavy sme mali za posledné roky viacero zaujímavých nehnuteľností nielen na predaj, ale aj prenájom. Je to silný región s priemyslom, výrobou a dopravnou infraštruktúrou. Ak je lokalita, ktorá je z pohľadu investorov bonitná, tak je to táto.

Platí to aj pre mestské časti, ako aj obce mimo Trnavy, kde vyrástli nové obytné zóny, alebo ich zástavba je v pláne na budúce roky. Záujem o novostavby rodinných domov je stále dosť dominantný.

Napríklad v obci Špačince máme na predaj modernú dvojpodlažnú novostavbu, kde na prízemí môže klient sprevádzkovať kaviareň.

Ak sa bavíme o občianskej vybavenosti tejto obce, za zmienku stojí, že tu dnes oficiálne býva takmer 3000 obyvateľov, vyrástla tu nová rezidenčná zóna, je tu detské ihrisko, ale obyvatelia či mamičky na prechádzke s deťmi si nemajú kde posedieť.

Klient, ktorého v tomto prípade v predaji zastupujeme nechal vypracovať krásny projekt spájajúci podnikanie a bývanie a bude rád, ak v jeho myšlienke bude pokračovať niekto iný.

Veríme, že nový majiteľ, ktorého hľadáme, ocení lokalitu, podnikateľskú príležitosť a praktické bývanie na poschodí. 

Ako zasiahli ekonomické zmeny nehnuteľnosti z oblasti priemyslu?
- Máme za sebou ako krajina náročné obdobie. Mnohé zahraničné firmy to tu zabalili a odišli do krajín s výhodnejším podnikateľským prostredím.

Poznáme prípady, kedy po obrovskom náraste cien energií a inflácie zazvonil aj tým najvytrvalejším umieračik. Mnohé haly zostali opustené a pozemky zarastajú burinou.

Teraz na rad prichádzajú tí investori, ktorí majú dostatočný kapitál a potrebujú rozšíriť svoje portfólio. Prosperuje napr. biznis s logistikou, či výrobou potravín.

Západné Slovensko je pre tento typ investorov najzaujímavejšie keďže je tu výrazne dobrá diaľničná infraštruktúra a blízkosť so západnými krajinami - inými trhmi.

Viem to povedať na konkrétnom prípade v Nitre, kde ponúkame na predaj dvojhektárový areál s administratívnymi budovami, skladmi, spevnenými plochami a vnímame zo strany potencionálnych kupcov zvýšený záujem o kúpu.

Paradoxne je oveľa vyšší ako v období pred pandémiou. Samozrejme je tu nastavená racionálna cena a ochota predávajúceho pristúpiť na kompromis. Areál je plne prenajatý takže plynie z toho aj zaujímavý mesačný výnos.

Tzv. “priemyselné nehnuteľnosti” alebo objekty sa predávajú dlhodobo, keďže mnoho investorov má veľmi špecifické požiadavky a kritériá. Tu je dôležitá územno-plánovacia informácia, ktorá hovorí o možnostiach zastavanosti a funkčnom využití.

Vnímam, že aj keď mnohí biznis vo výrobnom segmente ukončili, sú tu iní silní hráči, ktorí skupujú, rozširujú, monetizujú. Rada hľadám možnosti, ako kupujúcim tieto ciele naplniť a predávajúcim rovnako.

Priemyselný areál v Nitre.