Prečo sa cena urbáru často líši od ceny ornej pôdy za m²

AKTUALITY - Firmy | 24.2.2026, 20.04, reklamný článok

Ak sa zaujímate o ceny pôdy na Slovensku, možno ste si všimli výrazné rozdiely medzi tým, za koľko sa predáva urbár a aká je cena ornej pôdy za m². Na prvý pohľad ide stále o pôdu, no z pohľadu trhu, vlastníckych vzťahov a predajnosti ide o dva odlišné typy nehnuteľností. Práve tieto rozdiely sú hlavným dôvodom, prečo sa ich cena za meter štvorcový často výrazne líši.

Ilustračné foto: freepik.com

Urbár a orná pôda: rovnaká pôda, iný charakter

Základný rozdiel nespočíva v kvalite pôdy, ale v tom, čo sa v skutočnosti predáva:
 

- Orná pôda je konkrétna parcela s presne určenými hranicami a zapísaným vlastníkom.

- Urbár predstavuje spoluvlastnícky podiel na spoločných pozemkoch, často s veľkým počtom vlastníkov.

Pri urbári teda spravidla nekupujete konkrétny kus pôdy, ale podiel na spoločnom majetku. To má zásadný vplyv na jeho hodnotu aj predajnosť.

Spoluvlastnícke podiely a ich vplyv na cenu

Jedným z hlavných dôvodov, prečo je cena urbáru nižšia než cena ornej pôdy za m², sú spoluvlastnícke vzťahy. Tie prinášajú viacero obmedzení:

- vlastník nemá fyzicky vymedzený pozemok,

- nakladanie s podielom je viazané na pravidlá urbariátu,

- predaj alebo rozvoj je komplikovanejší než pri samostatnej parcele.

Pre kupujúceho to znamená vyššiu mieru neistoty, čo sa prirodzene premieta do nižšej ceny urbáru za m².

Likvidita rozhoduje: orná pôda sa predáva jednoduchšie

Pri oceňovaní pôdy zohráva dôležitú úlohu aj likvidita, teda schopnosť nehnuteľnosť predať v rozumnom čase.

- Orná pôda s jasným vlastníctvom a prístupovou cestou má širší okruh kupujúcich.

- Urbárne podiely oslovujú užší segment trhu a predaj môže trvať dlhšie.

Práve nižšia likvidita je jedným z dôvodov, prečo je orná pôda cena za m² vo väčšine regiónov vyššia než cena urbárov.

Výnos a využitie: rozdielne očakávania

Orná pôda sa často prenajíma konkrétnemu poľnohospodárovi:

- má jasne dohodnuté užívanie,

- prináša predvídateľný výnos z nájmu,

- vlastník má väčšiu kontrolu nad pozemkom.

Pri urbároch je výnos spravidla:

- rozdelený medzi viacerých spoluvlastníkov,

- závislý od vnútorných pravidiel urbariátu,

- menej flexibilný z pohľadu individuálneho vlastníka.

Aj keď urbár môže mať dlhodobý význam, z pohľadu okamžitej trhovej hodnoty sa tieto rozdiely odrážajú v cene.

Vplyv komasácie na hodnotu pôdy

V niektorých lokalitách môže rozdiely medzi cenou urbáru a ornej pôdy ovplyvniť komasácia pozemkov. Sceľovanie a úprava vlastníckych vzťahov môže:

- zlepšiť prístup k pozemkom,

- zvýšiť ich využiteľnosť,

- postupne prispieť k rastu hodnoty.

Treba však počítať s tým, že ide o dlhodobý proces, ktorého dopad na cenu sa prejavuje postupne a závisí od konkrétnej lokality.

Prečo urbáry stále priťahujú záujem

Nižšia cena urbáru za m² automaticky neznamená, že ide o nevýhodný majetok. Pre niektorých vlastníkov a kupujúcich môžu byť urbáry zaujímavé najmä:

- ako dlhodobé vlastníctvo,

- ako súčasť rodinného alebo komunitného majetku,

- ako pozemky s potenciálom do budúcnosti.

Rozdiel je najmä v očakávaniach - orná pôda je likvidnejšia, urbár je skôr špecifický typ vlastníctva s vlastnými pravidlami.

Kedy sa obrátiť na Slovak Estate?

Ak riešite otázku, za koľko sa predáva urbár alebo aká je reálna cena ornej pôdy za m² vo vašej lokalite, oplatí sa mať po ruke odborný pohľad trhu.

Slovak Estate pomáha klientom zorientovať sa v cenách pôdy, rozdieloch medzi jednotlivými typmi pozemkov a možnostiach predaja či kúpy.

Slovak Estate vám môže pomôcť s viacerými krokmi:

- prevedie vás procesom kúpy alebo predaja nehnuteľnosti,

- poskytne cenovú orientáciu na základe reálnych trhových dát,

- koordinuje administratívne kroky spojené s prevodom nehnuteľnosti,

- umožňuje riešiť celý proces aj na diaľku, bez zbytočného cestovania.

Zhrnutie pre vlastníkov a záujemcov

Rozdiel medzi cenou urbáru a cenou ornej pôdy za m² vyplýva najmä z vlastníckej štruktúry, likvidity a možností využitia. Kým orná pôda je jednoduchšia na predaj a spravidla drahšia, urbár má špecifický charakter, ktorý sa odráža v jeho cene.

Ak chcete svoje rozhodnutie postaviť na reálnych údajoch a pochopení trhu, odborný pohľad vám môže výrazne pomôcť.

Slovak Estate je partner, ktorý rozumie slovenskej pôde, jej hodnote a trhovým súvislostiam, aby ste sa mohli informovane rozhodnúť pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti.