Roksolana Pyrtko: Slovenský maloobchod si vyžaduje vlastný analytický rámec

AKTUALITY - Firmy | 12.6.2026, 16.09, inzercia

Medzinárodná stratégka v oblasti komerčných nehnuteľností Roksolana Pyrtko identifikuje Slovensko ako kľúčový prípad vo svojej novej komparatívnej analýze — a varuje investorov, ktorí slovenský maloobchodný trh meria nesprávnymi štandardmi.

V rozsiahlej analytickej publikácii porovnávajúcej maloobchodné trhy SAE, Slovenska a Ukrajiny Roksolana Pyrtko venuje osobitnú pozornosť stredoeurópskemu kontextu — a jej závery o Slovensku sú konkrétne a priamo použiteľné pre developerov a investorov pôsobiacich v regióne.

reklama

„Slovenský trh nie je problémový ani stagnujúci — je to trh strednej vyspelosti s reálnym štrukturálnym dopytom a pozitívnou trajektóriou kúpnej sily. Investori, ktorí ho oceňovali podľa meradiel prvotriedneho trhu západnej Európy, boli sklamaní. Tí, ktorí ho oceňovali podľa jeho vlastných fundamentálnych ukazovateľov, zistili, že je spoľahlivejším aktívom, než naznačujú titulky."

Pyrtko opisuje slovenský maloobchod ako trh, ktorý vstúpil do éry organizovanej maloobchodnej výstavby relatívne neskoro, s intenzívnym rozvojom nákupných centier sústredených v 2000-tych rokoch a výrazným zrýchlením v priebehu 2010-tych.

Bratislava, Košice, Žilina a Prešov v tej dobe rozvíjali maloobchodnú plochu tempom, ktoré v polovici desaťročia vyvolalo opodstatnené obavy z nadmernej ponuky — no trh ich vo väčšine prípadov absorboval.

reklama

Osobitný analytický príspevok Pyrtko spočíva v identifikácii cezhraničného efektu, ktorý formuje slovenský digitálny maloobchod inak než väčšinu európskych trhov.

Vyspelejšia e-commerce infraštruktúra Česka — najmä v logistike a plnení objednávok — odvádzala nákupné toky slovenských spotrebiteľov smerom k platformám operujúcim z Prahy a Brna, čo efektívne komprimovalo domáce online prostredie ešte pred tým, než slovenské platformy dosiahli konkurenčnú zrelosť.

„Reakcia najúspešnejších slovenských prevádzkovateľov bola pragmatická. Namiesto pokusu o transformáciu v štýle SAE — ktorá si vyžaduje kapitálovú hustotu a spádovosť obyvateľstva, ktorú slovenský trh plne nepodporuje — popredné centrá sa zamerali na optimalizáciu nájomníkov smerom k službám a pohodliu a prehĺbenie integrácie s prímestskými rezidenčnými zónami."

Pre developerov a inštitucionálnych investorov aktívnych na Slovensku je kľúčovým záverom Pyrtko to, čo ona sama nazýva lekciou kalibrácie: prispôsobiť kapitálovú intenzitu, štruktúru nájomníkov a očakávané výnosy skutočným podmienkam trhu strednej vyspelosti — nie importovať modely navrhnuté pre iné trhové prostredia.

Roksolana Pyrtko je stratégom v oblasti komerčných nehnuteľností so zameraním na mestské multifunkčné projekty na európskych a rozvíjajúcich sa trhoch.